Btw

Kopen met btw

Moet ik btw betalen wanneer ik een woning koop ?

Als de woning nieuw is (zie volgende vraag), dan kan de verkoper er voor kiezen of is hij verplicht om die met btw te verkopen (= 'met toepassing van het btw-regime').

Hij zal u dat laten weten en hij moet dat vermelden in de eerste schriftelijke overeenkomst (bijv. het compromis).

  

Wanneer is een woning 'nieuw' ?

De ouderdom van een woning wordt bepaald door de eerste ingebruikneming. Dat is de datum waarop zij voor de eerste maal bewoond werd.

Een woning is nieuw 'wanneer zij uiterlijk op 31 december van het tweede jaar volgend op het jaar van de eerste ingebruikneming of de eerste inbezitneming wordt geleverd'.

Voorbeeld

2008 2009 2010 2011
oud nieuw nieuw vandaag

Een woning in gebruik genomen in 2010 is nieuw in 2011 (tot 31/12/2012).
Een woning in gebruik genomen in 2009 is nieuw in 2011 (tot 31/12/2011).
Een woning in gebruik genomen in 2008 was nieuw tot in 2010 (tot 31/12/2010).

  

Hoeveel btw moet ik betalen voor de woning als de verkoper met btw verkoopt ?

Gezien het om een nieuwe (andere dan een sociale) woning gaat, betaalt u 21%.

  

Ik koop een nieuwe woning. Betaal ik dan ook btw op de aankoop van de grond ?

Vanaf 1 januari 2011 zal de verkoop van een nieuw gebouw volledig onderworpen zijn aan btw. Dat betekent dat niet alleen op het gebouw, maar ook op de bijhorende grond btw verschuldigd is. In principe is het normaal btw-tarief van 21% van toepassing.

Met andere woorden: de verkoop van een terrein (met een nieuw gebouw) is niet langer onderworpen aan registratierechten maar belast met btw. Hiervoor moeten de volgende drie voorwaarden samen vervuld zijn :

  1. er is een toelating om op de grond te bouwen en er wordt een gebouw opgericht dat verkocht wordt met btw
  2. de grond en het gebouw worden door éénzelfde persoon verkocht
  3. de grond wordt tegelijk met het gebouw overgedragen

Als aan deze drie voorwaarden niet samen voldaan is, dan betaalt u registratierechten op de aankoop van het terrein. Die registratierechten bedragen 10% van de aankoopprijs wanneer u een grond in het Vlaamse Vlaams Gewest koopt. Voor een grond in het Brussels Hoofdstedelijk of Waals Gewest betaalt u 12,5% registratierechten.

Wat met de btw als ik een huis of appartement op plan koop ?

Hierbij moet u een onderscheid maken tussen de verkoop van een ‘nog op te richten gebouw’ en ‘een dat al in aanbouw is’ :

Wanneer u een overeenkomst tekent om een nog te bouwen huis of appartement te kopen, dan verwerft u onmiddellijk de rechten op de grond. Volgens de wetgeving wordt de grond dan niet tegelijk met het gebouw verkocht want er is op dat moment nog geen gebouw. In dat geval betaalt u registratierechten op de aankoopprijs van de grond.

Wanneer u een overeenkomst tekent om een huis of appartement in aanbouw te kopen, dan verwerft u onmiddellijk de rechten op de grond én het in aanbouw zijnde gebouw. Volgens de wetgeving bestaat een deel van het huis of het appartement in aanbouw dan al als ‘gebouw’ en gaat het dus om de aankoop van een gebouw. In dat geval betaalt u btw op de aankoopprijs van de grond.

Opgelet

Als u alleen een bouwgrond koopt, dan betaalt u alleen registratierechten op de prijs van de grond. U koopt dan immers geen nieuw gebouw met bijhorende grond.

  

Wat doe ik als koper van een woning als de verkoper met btw verkoopt ?

U moet niets doen. De verkoper vervult alle btw-formaliteiten.

De verkoper zal in de verkoopakte het btw-kantoor aanduiden waar hij een bijzondere aangifte 104.5 zal indienen.

In de verkoopakte zal de verkoper het jaar vermelden waarin het gebouw voor het eerst is opgenomen in 'het kohier van de onroerende voorheffing'.

  

Betaal ik btw bij de aankoop van een nieuwe sociale woning ?

Ja.

Als u een sociale privéwoning (eengezinswoning of appartement) koopt van een OCMW, betaalt u in principe 12% btw.

Ingeval van aankoop bij een gewestelijke huisvestingsmaatschappij of bij een door hen erkende maatschappij voor sociale huisvesting, betaalt u in principe 6%.

U betaalt hier vanzelfsprekend alleen btw als de woning nieuw is (zie Wanneer is een woning 'nieuw'?).

  

Verkopen met btw

Ik verkoop mijn woning. Kan ik de koper btw aanrekenen ?

Is uw woning nieuw (zie Wanneer is een woning 'nieuw'?), dan kunt u ervoor kiezen of bent u verplicht de woning met btw verkopen (= 'met toepassing van het btw-regime').

U laat dat de koper weten en u vermeldt dat in de eerste schriftelijke overeenkomst (bijv. het compromis).

  

Wanneer is een woning 'nieuw' ?

De ouderdom van een woning wordt bepaald door de eerste ingebruikneming. Dat is de datum waarop zij voor de eerste maal bewoond werd.

Een woning is nieuw 'wanneer zij uiterlijk op 31 december van het tweede jaar volgend op het jaar van de eerste ingebruikneming of de eerste inbezitneming wordt geleverd'.

Voorbeeld

2008 2009 2010 2011
oud nieuw nieuw vandaag

Een woning in gebruik genomen in 2010 is nieuw in 2011 (tot 31/12/2012).
Een woning in gebruik genomen in 2009 is nieuw in 2011 (tot 31/12/2011).
Een woning in gebruik genomen in 2008 was nieuw tot in 2010 (tot 31/12/2010).

  

Hoeveel btw moet ik de koper aanrekenen ?

Gezien het om een nieuwe woning gaat, moet u 21% aanrekenen.

  

Is de koper nog registratierechten verschuldigd voor het gebouw ?

Nee.

Wanneer u de koper btw laat betalen, is hij geen registratierechten voor het gebouw meer verschuldigd.

  

Wat moet ik als verkoper doen bij de btw-administratie ?

Vooraleer u de verkoopsovereenkomst afsluit, vult u de verklaring 104.1 in waarmee u bevestigt het huis te willen vervreemden (= verkopen) met btw.

U vindt die verklaring bij uw plaatselijk btw-kantoor of via de site www.myminfin.be » myMinfin met of zonder authentificatie » Formulieren » identificatienummer ‘104.1’.

U dient de verklaring in tweevoud in bij het bevoegd btw-kantoor.

In de verkoopakte moet u het btw-kantoor aanduiden waar u een bijzondere aangifte 104.5 zult indienen. U vermeldt ook het jaar waarin dat gebouw voor het eerst in gebruik werd genomen.

  

Wie moet de bijzondere btw-aangifte 104.5 indienen ?

Als particuliere verkoper moet u deze aangifte invullen.

Maar ook als u een ondernemingsnummer heeft voor een andere activiteit, moet u toch nog deze bijzondere aangifte 104.5 indienen. U kunt hiervoor dus niet uw driemaandelijkse of maandelijkse btw-aangifte gebruiken.

Alleen wie beroepshalve huizen verkoopt moet geen bijzondere aangifte indienen.

  

Waar kan ik deze bijzondere btw-aangifte vinden ?

De bijzondere aangifte 104.5 is enkel beschikbaar in de btw-kantoren.

  

Hoe moet ik de bijzondere btw-aangifte indienen ?

U dient de bijzondere aangifte 104.5 in 3 exemplaren in bij uw plaatselijk btw-kantoor. Eén exemplaar krijgt u terug met de ontvangstmelding.

  

Wanneer moet ik de bijzondere btw-aangifte indienen ?

U moet de bijzondere aangifte 104.5 indienen binnen de maand nadat de btw volledig opeisbaar is geworden. Normaal gezien is dat binnen de maand nadat u de laatste betaling van de koper hebt ontvangen, maar uiterlijk binnen de maand na de levering.

  

Welke btw-bedragen moet ik opnemen in de bijzondere btw-aangifte ?

In de eerste plaats moet u het van de koper ontvangen btw-bedrag opnemen.

Daarnaast kunt u de betaalde btw bij de oprichting van het gebouw in aftrek brengen op basis van uw facturen.

  

Wanneer moet ik de verschuldigde btw die blijkt uit de bijzondere aangifte 104.5 betalen ?

Op het moment dat u de bijzondere aangifte 104.5 indient, krijgt u een rekeningnummer. Op dat rekeningnummer schrijft u meteen de verschuldigde btw over.