Kopen met toepassing van het registratierecht

Hoeveel registratierecht moet ik betalen wanneer ik een huis of bouwgrond koop ?

Wanneer u een huis of bouwgrond koopt, betaalt u

Wanneer de verkoper en de koper van oordeel zijn dat de overeengekomen prijs lager is dan de minimale verkoopwaarde kunnen zij in de verkoopovereenkomst de (pro-fisco) geschatte verkoopwaarde vermelden. Het registratierecht wordt dan berekend over deze waarde. Op deze manier kunt u vermijden dat u wordt beboet.

Opgelet

Vanaf 1 januari 2011 betaalt u op bij gelijktijdige verkoop door dezelfde persoon van een huis of appartement met de bijhorende grond, zowel btw op het gebouw als op de bijhorende grond. 

  

Wat wordt er verstaan onder lasten ?

Wanneer u een huis of bouwgrond koopt, betaalt u niet enkel registratierecht over de overeengekomen prijs. Ook de lasten die aan de verkoop verbonden zijn, maken deel uit van de berekeningsbasis van het registratierecht.

Voorbeelden van lasten zijn :

  

Wat wordt er verstaan onder verkoopwaarde ?

Deze verkoopwaarde (ook venale waarde genoemd) geldt steeds als minimumbasis voor de berekening van het registratierecht. Indien de overeengekomen prijs, verhoogd met de lasten (Wat wordt er verstaan onder lasten ?), lager is dan de verkoopwaarde wordt u belast op deze verkoopwaarde.

Onder verkoopwaarde wordt verstaan de prijs die men vermoedelijk kan krijgen bij een normale verkoop onder normale omstandigheden, d.w.z. met voldoende publiciteit, een voldoend aantal liefhebbers en rekening houdend met objectieve factoren die de waarde van het goed kunnen beïnvloeden.

De administratie zal nagaan welke goederen het best als vergelijkingspunt kunnen dienen, rekening houdend met de aard van het te schatten goed, de juridische toestand ervan, de oriëntatie van het goed, enz. Ook de toestand van de lokale vastgoedmarkt speelt uiteraard een essentiële rol.

  

Wat gebeurt er wanneer de administratie en ik het niet eens zijn over de bepaling van de waarde van het onroerend goed dat ik heb gekocht ?

Wanneer de verkoopwaarde van een onroerend goed hoger is dan de overeengekomen prijs moet de koper in de akte, die ter registratie wordt aangeboden, zowel de verkoopwaarde als de overeengekomen prijs opgeven.

Wanneer de administratie van oordeel is dat de vermelde prijs of de verklaarde waarde lager is dan de verkoopwaarde, brengt zij de koper van het onroerend goed op de hoogte van haar schatting.

Indien de koper meer uitleg wenst of het niet eens is met de schatting, kan hij zijn argumenten laten gelden bij de administratie. Bij gebrek aan een akkoord laat de ontvanger van het registratiekantoor het goed door middel van een deskundig onderzoek schatten. De aanduiding van één of drie deskundigen gebeurt in onderlinge overeenstemming tussen de ontvanger en de koper of bij gebrek aan een akkoord, door de vrederechter.

Wordt u bij een controleschatting in het ongelijk gesteld, dan betaalt u het bijkomend registratierecht vermeerderd met een nalatigheidsinterest van 7 %. Wanneer de verkoopwaarde bovendien wordt geschat op 9/8 of meer van de aangegeven prijs betaalt u een door de wet en bij koninklijk besluit bepaalde boete en de kosten van de procedure.

De door de deskundige geschatte verkoopwaarde kan enkel nog worden betwist door een vordering in te leiden bij de rechtbank.

Wanneer de prijs die in de akte werd vermeld niet overeenstemt met de werkelijke prijs (m.a.w. wanneer een gedeelte van de prijs 'onder tafel' werd betaald) lopen zowel de koper als de verkoper een boete op die, in principe, gelijk is aan het ontdoken recht. Bovendien kunnen ook strafrechtelijke sancties worden uitgesproken.

  

Wie moet de verkoopakte ter registratie aanbieden en wie betaalt de registratierechten ?

Een aankoopakte moet binnen de vooropgestelde termijn ter registratie worden aangeboden bij de administratie. De administratie kan pas registreren na betaling van het verschuldigde recht.

Wanneer de aankoopakte door de notaris wordt opgemaakt, is het de notaris die de akte ter registratie moet aanbieden en de rechten moet betalen. Vooraleer hij de akte opmaakt, zal hij de betrokken partijen (verkoper en koper) dus vragen het bedrag van de verschuldigde rechten voor te schieten. De akten van notarissen worden geregistreerd op het registratiekantoor van hun standplaats.

In de praktijk is het meestal de koper die uiteindelijk de registratierechten betaalt.

Wanneer de aankoop bij onderhandse akte (compromis) wordt vastgelegd, rust de verplichting tot registratie en tot betaling van de rechten evenzeer op de koper als op de verkoper. De partijen beschikken over een termijn van 4 maanden om de akte te laten registreren in het registratiekantoor bevoegd voor de plaats waar het onroerend goed ligt.

Het is belangrijk deze termijn te respecteren aangezien bij niet-naleving een boete verschuldigd is gelijk aan de rechten, maar die wordt verminderd volgens een bij koninklijk besluit vastgesteld barema. Deze boete is ondeelbaar verschuldigd door de partijen. D.w.z. dat de administratie zowel de koper als de verkoper kan aanspreken voor de betaling van de gehele som.

Wanneer de compromis wordt gevolgd door een authentieke of notariële akte moet u deze onderhandse akte niet laten registeren op voorwaarde dat de authentieke akte wordt opgesteld binnen de 4 maanden na de datum waarop de compromis werd ondertekend. Als de akte verleden wordt voor een notaris beschikt deze over 15 dagen om ze te laten registreren.

  

Betaal ik minder registratierechten wanneer ik een sociale woning koop ?

Wanneer u in het Vlaams of het Brussels Hoofdstedelijk Gewest een sociale woning koopt bij een openbaar bestuur of bij openbare instellingen, bij de Gewestelijke Maatschappijen voor de Huisvesting of de Gewestelijke Landmaatschappijen en de door hen erkende maatschappijen kunt u onder bepaalde voorwaarden een verminderd registratierecht van 1,50 %.

De voorwaarden (Vlaams Gewest/Brussels Hoofdstedelijk Gewest) zijn de volgende :

Wanneer u in het Waals Gewest een sociale woning koopt van een publiekrechtelijke persoon, wordt het recht verlaagd tot 0 %.

In de praktijk betekent dit dat u hierop het algemeen vast recht van 25 euro betaalt.

De voorwaarden (Waals Gewest)zijn de volgende :

  

Betaal ik minder registratierechten wanneer ik een bescheiden woning koop ?

Wanneer u een bescheiden woning koopt, geniet u onder bepaalde voorwaarden een verminderd registratierecht van

In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest werd het stelsel van bescheiden woningen opgeheven.

  

Welke voorwaarden en formaliteiten moeten vervuld zijn om het verminderd registratierecht voor bescheiden woning in het Vlaams Gewest (5 %) te kunnen genieten ?

Voorwaarden

Kinderen ten laste Maximum KI
0 tot 2 € 745,00
3 of 4 € 845,00
5 of 6 € 945,00
7 en meer € 1.045,00

Formaliteiten

  

Welke voorwaarden en formaliteiten moeten vervuld zijn om het verminderd registratierecht voor bescheiden woning in het Waals Gewest (5 % of 6 %) te kunnen genieten ?

Het voordeel van het verlaagd tarief is beperkt tot een bepaald bedrag dat varieert naargelang de gemeente. Het gewoon recht (in principe 12,5 %) blijft van toepassing op het gedeelte van de aanslagbasis dat het maximumbedrag overschrijdt.

Voor de verkopen van 1 januari tot en met 31 december 2012 is dat maximumbedrag afhankelijk van de "vastgoeddruk" in de gemeente: 212.445,97 euro voor een gemeente gelegen in een gebied met een vastgoeddruk en 202.885,91 euro voor elke andere gemeente.

Voorwaarden

Kinderen ten laste Maximum KI
0 tot 2 € 745,00
3 of 4 € 845,00
5 of 6 € 945,00
7 en meer € 1.045,00

Formaliteiten

  

Betaal ik minder registratierechten wanneer ik een bouwgrond koop die zal dienen om er een bescheiden woning op te bouwen ?

Wanneer u een bouwgrond koopt die tot bouwplaats van een bescheiden woning zal dienen, geniet u onder bepaalde voorwaarden het verlaagd registratietarief van

In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest werd het stelsel van bescheiden woningen opgeheven.

De voorwaarden en formaliteiten zijn dezelfde als die voor de aankoop van een bescheiden woning. Er moet uiteraard geen uittreksel uit de kadastrale legger aan de aankoopakte worden gehecht.

Het verlaagd tarief wordt niet onmiddellijk toegepast. De akte van aankoop van de grond wordt geregistreerd tegen het gewone tarief (10 % of 12,5 %).Wanneer achteraf blijkt dat het kadastraal inkomen van de opgerichte woning een bepaald maximum niet overschrijdt (in principe 745 euro niet-geïndexeerd) en aan de andere voorwaarden inzake onroerend bezit is voldaan, wordt hetgeen boven het verlaagde tarief werd geheven, teruggegeven. Hiervoor moet u een uittreksel uit de kadastrale legger voorleggen, dat werd afgeleverd na de vaststelling van het KI van het gebouwde huis.

  

Welke belastingvoordelen bestaan er wanneer ik in het Vlaams Gewest een huis of bouwgrond koop ?

In het Vlaams Gewest kunt u onder bepaalde voorwaarden recht hebben op een abattement (= vermindering van de berekeningsbasis van het registratierecht), op een bij-abattement (indien hypothecaire inschrijving op het goed) of op meeneembaarheid (van registratierechten die u vroeger hebt betaald).

Als koper-natuurlijke persoon kunt u bij de aankoop van een woning of bouwgrond, waar u uw hoofdverblijfplaats zal vestigen, een abattement van 15 000 euro genieten. Het belastingvoordeel bedraagt dus 1 500 euro of 750 euro of 225 euro naargelang de aankoop belast wordt tegen 10 % of 5 % of 1,5 %.

Indien voor de financiering van de aankoop een hypotheek wordt gevestigd op het aangekochte goed, wordt dat abattement – onder bepaalde voorwaarden– verhoogd (ook bij-abattement genoemd) met 10.000 euro als de aankoop wordt belast tegen 10 % of met 20 000 euro als de aankoop wordt belast tegen 5 % of met 66 666,67 euro als de aankoop wordt belast tegen 1,5 %.

Wanneer u als natuurlijk persoon in het Vlaams Gewest een onroerend goed heeft gekocht dat dient als uw hoofdverblijfplaats en u besluit dat onroerend goed te verkopen om een ander onroerend goed in het Vlaams Gewest te kopen, dat eveneens zal dienen als uw hoofdverblijfplaats, dan heeft u recht op meeneembaarheid. Dat betekent dat u de registratierechten die u voor uw eerste woning (bouwgrond) hebt betaald tot maximum 12 500 euro in mindering kunt brengen van de verschuldigde registratierechten voor uw tweede aankoop.

De aanvullende rechten die voor om het even welke reden op de aankoop van de eerste woning werden geheven, zijn uitgesloten van de meeneembaarheid.

Opgelet !

Het gewoon abattement (en desgevallend het bij-abattement) en meeneembaarheid zijn niet cumuleerbaar ! Wij raden u aan om na te gaan wat voor u het meest voordelige gunstregime is.

  

Welke voorwaarden en formaliteiten moeten vervuld zijn om recht te hebben op het abattement in het Vlaams Gewest ?

Voorwaarden

Formaliteiten

Om de vrijstelling te kunnen genieten moet het document (de onderhandse of authentieke akte) waarop het registratierecht wordt geheven een aantal verplichte vermeldingen bevatten. Uw notaris kan u hierover meer informatie verschaffen.

Indien u de vrijstelling niet heeft aangevraagd of gekregen naar aanleiding van de registratie van de akte, kunt u de teruggave van de teveel geheven rechten aanvragen binnen de 6 maanden te rekenen van de datum van de registratie van de akte (het zogenaamde vangnet). Deze aanvraag moet per aangetekende brief worden opgestuurd naar de ontvanger van de registratie die de ontvangst heeft gedaan of naar zijn gewestelijk directeur.

Welke voorwaarden en formaliteiten moeten vervuld zijn om recht te hebben op het bij-abattement in het Vlaams Gewest ?

Bovenop de voorwaarden van het gewone abattement (zie hierboven)

Het is niet vereist dat alle kopers een hypothecaire inschrijving nemen op het goed.

  

Welke belastingvoordelen bestaan er wanneer ik in het Vlaams Gewest een leegstaand of verwaarloosd pand koop ?

Bij de aankoop van een onroerend goed, dat ten hoogste 4 opeenvolgende jaren opgenomen is in een register of op een lijst van leegstaande en/of verwaarloosde onroerende goederen staat, hoeft - indien aan bepaalde voorwaarden wordt voldaan - op een schijf van 30 000 euro geen registratierecht te worden betaald. Dit is het renovatie-abattement.

Opgelet : Het renovatie-abattement is cumuleerbaar met de andere abattementen (gewoon abattement en bij-abattement) en de meeneembaarheidsregelingen.

  

Welke voorwaarden en formaliteiten moeten vervuld zijn om recht te hebben op het renovatie-abattement in het Vlaams Gewest ?

Dit nieuwe abattement is niet volledig op dezelfde leest geschoeid als de twee andere. Het is dus niet nodig dat alle voorwaarden van het gewone abattement moeten zijn vervuld om het renovatie-abattement te kunnen genieten.

Voorwaarden

Formaliteiten

Om de vrijstelling te kunnen genieten moet het document (de onderhandse of authentieke akte) waarop het registratierecht wordt geheven een aantal verplichte vermeldingen bevatten. Uw notaris kan u hierover meer informatie verschaffen.

Verschillen in voorwaarden met abattement en bij-abattement

  

Welke voorwaarden en formaliteiten moeten vervuld zijn om recht te hebben op de meeneembaarheid in het Vlaams Gewest ?

a) Meeneembaarheid door verrekening (woning 1 is verkocht vóór woning 2 is aangekocht)

Indien u de oude woning-hoofdverblijfplaats verkoopt of uit onverdeeldheid treedt vooraleer een nieuwe woning-hoofdverblijfplaats aan te kopen, kunnen de reeds geheven registratierechtenworden verrekend bij de registratie van de aankoop van de nieuwe woning-hoofdverblijfplaats.

Voorwaarden

Beperkingen

  1. De mee te nemen rechten worden beperkt tot uw wettelijk aandeel in de rechten die werden geheven bij de aankoop van de woning die werd wederverkocht of verdeeld.
  2. De door u mee te nemen rechten kunnen enkel verrekend worden met uw wettelijk aandeel in de rechten verschuldigd op de nieuw aangekochte woning.
  3. Het meeneembaar bedrag is per verrichting beperkt tot maximum 12 500 euro. Indien de aankoop door verschillende kopers gebeurt, moet dat maximumbedrag van 12 500 euro worden verdeeld over de verschillende kopers in verhouding tot hun wettelijk aandeel in de nieuw aangekochte woning.

Formaliteiten

Om de meeneembaarheid te kunnen genieten moet het document (de onderhandse of notariële akte van woning 2) waarop het registratierecht wordt geheven een aantal verplichte vermeldingen bevatten. Uw notaris kan u hierover meer informatie verschaffen.

Indien u de aanvraag niet hebt gedaan in dit document kunt u de teruggave van de meeneembare rechten aanvragen binnen de 6 maanden te rekenen van de datum van de registratie van dat document (het zogenaamde vangnet). Deze aanvraag moet per aangetekende brief worden opgestuurd naar de ontvanger van de registratie die de ontvangst heeft gedaan of naar zijn gewestelijk directeur.

b) Meeneembaarheid door teruggave (woning 2 is aangekocht vóór woning 1 is verkocht)

Indien u een nieuwe woning-hoofdverblijfplaats koopt vooraleer de oude woning-hoofdverblijfplaats te verkopen of uit onverdeeldheid te treden, zullen de voorheen betaalde registratierechten worden teruggegeven op verzoek van de belastingplichtige.

Voorwaarden

Beperkingen

  1. De mee te nemen rechten worden beperkt tot uw wettelijk aandeel in de rechten die werden geheven bij de aankoop van de woning die werd wederverkocht of verdeeld.
  2. De door u mee te nemen rechten kunnen enkel verrekend worden met uw wettelijk aandeel in de rechten verschuldigd op de nieuw aangekochte woning.
  3. Het meeneembaar bedrag is per verrichting beperkt tot maximum 12 500 euro. Indien de aankoop door verschillende kopers gebeurt, moet dat maximumbedrag van 12 500 euro worden verdeeld over de verschillende kopers in verhouding tot hun wettelijk aandeel in de nieuw aangekochte woning.

Formaliteiten

Het verzoek tot teruggave dient te worden gedaan op het document (onderhandse overeenkomst of notariële akte) dat aanleiding geeft tot de heffing van het registratierecht op de verkoop of verdeling van woning 1. De aanvraag dient een aantal verplichte vermeldingen te bevatten. Uw notaris kan u hierover meer informatie verschaffen.

Indien de aanvraag niet werd gedaan in dat document kunt u de teruggave van de meeneembare rechten nog aanvragen binnen de 6 maanden te rekenen van de datum van registratie van dat document (het zogenaamde vangnet). Deze aanvraag moet per aangetekende brief worden toegestuurd aan de ontvanger van de registratie die de ontvangst heeft gedaan of aan zijn gewestelijke directeur.

Voor meer inlichtingen over de aankoop van een woning in het Vlaams Gewest, kunt u zich wenden tot:

  

Welke belastingvoordelen bestaan er wanneer ik in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest een huis of bouwgrond koop ?

In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest kunt u onder bepaalde voorwaarden recht hebben op een abattement (= vermindering van de berekeningsbasis van het registratierecht).

Als koper-natuurlijke persoon kunt u bij de gehele in volle eigendom van een woning, waar u uw hoofdverblijfplaats zal vestigen, een abattement (= vermindering van de heffingsgrondslag) van 60 000 euro genieten. Dit abattement wordt verhoogd tot 75 000 euro wanneer de aangekochte woning gelegen is binnen een 'ruimte voor versterkte ontwikkeling van de huisvesting en de renovatie (RVOR) zoals afgebakend in het Gewestelijk Ontwikkelingsplan (GewOP)'. Het belastingvoordeel bedraagt dus 7 500 euro of 9 375 euro naargelang de ligging van het onroerend goed.

U kunt nagaan of uw aangekocht goed binnen een RVOR ligt:

Voorwaarden

Formaliteiten

De koper of kopers moet(en) verklaren in het document dat aanleiding geeft tot de heffing van het registratierecht of in een geschrift gevoegd bij dat document dat:

Voor meer inlichtingen over de aankoop van een woning in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, kunt u zich wenden tot:

De brochure uitgegeven door het Brussels Hoofdstedelijk Gewest kan worden besteld op de website www.kopeninbrussel.irisnet.be of op het Kabinet van de heer Guy Vanhengel.