TVA
Acheter avec TVA
- Dois-je payer la TVA quand j’achète une habitation ?
- Quand dit-on qu’une habitation est « neuve » ?
- Quelle TVA dois-je payer pour l'habitation lorsque le vendeur vend avec TVA ?
- J’achète une nouvelle habitation. Dois-je également payer la TVA pour le terrain ?
- Qu’en est-il avec le TVA si j’achète une maison ou un appartement sur plan ?
- Que dois-je faire en tant qu’acheteur d’une habitation quand le vendeur vend avec TVA ?
- Dois-je payer la TVA si j’achète une habitation sociale neuve ?
Dois-je payer la TVA quand j’achète une habitation ?
Si l’habitation est neuve (voir question suivante), le vendeur peut choisir ou est obligé de la vendre avec TVA (= 'avec l’application du régime TVA').
Il vous le fera alors savoir et il devra le mentionner dans la première convention écrite (p.ex. le compromis).
Quand dit-on qu’une habitation est « neuve » ?
L’âge d’une habitation est déterminé par la première occupation. Il s’agit de la date à laquelle l’habitation a été habitée pour la première fois.
Une habitation est neuve « lorsqu’elle est cédée, au plus tard le 31 décembre de la 2ème année qui suit celle au cours de laquelle a lieu la première occupation ou la première utilisation ».
Exemple
2008 2009 2010 2011 vieille neuve neuve aujourd'hui Une habitation qui a été occupée en 2010 est neuve en 2011 (jusqu'au 31/12/2012).
Une habitation qui a été occupée en 2009 est neuve en 2011 (jusqu'au 31/12/2011).
Une habitation qui a été occupée en 2008 était neuve jusqu’en 2010 (jusqu'au 31/12/2010).
Quelle TVA dois-je payer pour l'habitation lorsque le vendeur vend avec TVA ?
Etant donné qu’il s’agit d’une habitation neuve (autre qu’une habitation sociale), vous devez payer 21 %.
J’achète une nouvelle habitation. Dois-je également payer la TVA pour le terrain ?
A partir du 1er janvier 2011, la vente d’un bâtiment neuf sera entièrement soumise à la TVA. Cela signifique que la TVA est due non seulement pour la vente du bâtiment mais également pour celle du terrain attenant. En principe, le taux normal de TVA de 21 % est ici d’application.
En d’autres termes, la vente d’un terrain (avec un bâtiment neuf) n’est plus soumise aux droits d’enregistrement mais est soumise à la TVA. Pour ce faire, les trois conditions suivantes doivent être conjointement remplies :
- il est permis de bâtir sur le terrain et le bâtiment qui est construit est vendu avec TVA
- le terrain et le bâtiment sont vendus par une même personne.
- le terrain et le bâtiment sont cédés simultanément.
Si n’est pas conjointement satisfait à ces trois conditions, vous payerez alors les droits d’enregistrement pour l’achat du terrain. Ces droits d’enregistement s’élèvent à 10 % du prix d’achat lorsque vous achetez un terrain en Région Flamande. Pour l’achat d’un terrain dans la Région de Bruxelles-Capitale ou en Région Wallonne, vous payerez des droits d’enregistrement de 12,5 %.
Qu’en est-il avec le TVA si j’achète une maison ou un appartement sur plan ?
Il faut distinguer l’achat d’un bâtiment à construire de l’achat d’un bâtiment en construction.
Lorsque vous signez un contrat pour acheter un appartement ou une maison à construire, vous acquerez immédiatement les droits sur le terrain. Suivant la législation, le terrain n’est pas vendu simultanément avec le bâtiment car il n’y a pas encore de bâtiment. Dans ce cas, vous payez des droits d’enregistrement sur le prix d’achat du terrain.
Lorsque vous signez un contrat pour acheter un appartement ou une maison en cours de construction, vous acquérez immédiatement des droits sur le terrain et sur le bâtiment en construction. Suivant la législation, une partie de l’appartement ou de la maison existe en tant que bâtiment et l’opération est alors assimilée à l’achat d’un bâtiment. Dans ce cas, vous payer la TVA sur le prix d’achat du terrain.
Attention
Si vous achetez uniquement un terrain à bâtir, vous payez uniquement des droits d’enregistrement sur le prix du terrain. Vous n’achetez toutefois pas de bâtiment neuf avec terrain attenant.
Que dois-je faire en tant qu’acheteur d’une habitation quand le vendeur vend avec TVA ?
Vous ne devez rien faire. Le vendeur effectue toutes les formalités TVA.
Le vendeur indiquera dans l’acte de vente le bureau TVA où il déposera une déclaration spéciale 104.5.
Dans l’acte de vente, le vendeur indiquera également l’année au cours de laquelle a eu lieu le premier enrôlement.
Dois-je payer la TVA si j’achète une habitation sociale neuve ?
Oui.
Si vous achetez une habitation privée (maison ou appartement) auprès du CPAS, vous devez en principe payer 12% de TVA.
Dans le cas où vous achetez une habitation privée auprès d’une société régionale de logement ou d’une société de logement social agréée, vous payez en principe 6% de TVA.
Vous ne payerez évidemment la TVA que si l’habitation est neuve (Voir Quand dit-on qu’une habitation est « neuve » ?).
Vendre avec TVA
- Je vends mon habitation. Puis-je imputer la TVA à l’acheteur ?
- Quand dit-on qu’une habitation est « neuve » ?
- Quelle TVA dois-je imputer à l’acheteur ?
- L’acheteur est-il encore redevable des droits d’enregistrement pour l'achat du bâtiment ?
- En tant que vendeur, quelles démarches dois-je introduire auprès de l’administration TVA ?
- Qui doit déposer la déclaration spéciale 104.5 ?
- Où puis-je trouver la déclaration spéciale ?
- Comment puis-je déposer la déclaration spéciale ?
- Quand dois-je déposer la déclaration spéciale ?
- Quels montants TVA dois-je reprendre dans la déclaration TVA spéciale ?
- Quand dois-je payer la TVA dûe qui apparaît dans la déclaration spéciale 104.5 ?
Je vends mon habitation. Puis-je imputer la TVA à l’acheteur ?
Si votre habitation est neuve (voir Quand dit-on qu’une habitation est « neuve » ?), soit vous pouvez choisir de la vendre avec la TVA (= 'avec l’application du régime TVA') soit vous y êtes obligé.
Dans ce cas, vous devez le faire savoir à l’acheteur et le mentionner dans la première convention écrite (p.ex. le compromis).
Quand dit-on qu’une habitation est « neuve » ?
L’âge d’une habitation est déterminé par la première occupation. Il s’agit de la date à laquelle l’habitation a été habitée pour la première fois.
Une habitation est neuve 'lorsqu’elle est cédée, au plus tard le 31 décembre de la 2ème année qui suit celle au cours de laquelle a lieu la première occupation ou la première utilisation'.
Exemple
2008 2009 2010 2011 vieille neuve neuve aujourd'hui Une habitation qui a été occupée en 2010 est neuve en 2011 (jusqu'au 31/12/2012).
Une habitation qui a été occupée en 2009 est neuve en 2011 (jusqu'au 31/12/2011).
Une habitation qui a été occupée en 2008 était neuve jusqu’en 2010 (jusqu'au 31/12/2010).
Quelle TVA dois-je imputer à l’acheteur ?
Vu qu’il s’agit d’une habitation neuve, vous devez imputer 21%.
L’acheteur est-il encore redevable des droits d’enregistrement pour l'achat du bâtiment ?
Non. Quand vous imputez la TVA à l’acheteur, plus aucun droit d’enregistrement n’est du pour l'achat du bâtiment.
En tant que vendeur, quelles démarches dois-je introduire auprès de l’administration TVA ?
Préalablement au contrat de vente, vous devez compléter la déclaration 104.1 dans laquelle vous confirmer vouloir céder (= vendre) votre habitation avec TVA. Vous trouverez cette déclaration auprès de votre bureau TVA local ou via le site www.myminfin.be » MyMinfin après ou sans authentification » Formulaires » Numéro d'identification ‘104.1’. Vous introduisez cette déclaration en double exemplaires auprès du bureau TVA compétent.
Vous devrez indiquer dans l’acte de vente le bureau TVA où vous avez déposé une déclaration spéciale 104.5. Vous mentionnerez également l’année au cours de laquelle a eu lieu la première occupation ou la première utilisation.
Qui doit déposer la déclaration spéciale 104.5 ?
C’est vous, en tant que vendeur particulier, qui devez déposer cette déclaration.
Si vous avez un numéro d’entreprise pour une autre activité, vous devrez également déposer cette déclaration spéciale 104.5. Vous ne pouvez donc pas utiliser votre déclaration TVA mensuelle ou trimestrielle.
Seul celui qui vend des maisons à titre professionnel ne doit pas déposer de déclaration spéciale.
Où puis-je trouver la déclaration spéciale ?
La déclaration spéciale 104.5 est uniquement disponible dans les bureaux de la TVA.
Comment puis-je déposer la déclaration spéciale ?
Vous devez déposer la déclaration spéciale 104.5 en 3 exemplaires dans votre bureau de la TVA local. Vous en recevrez un exemplaire avec l’avis de réception.
Quand dois-je déposer la déclaration spéciale ?
Vous devrez déposer la déclaration TVA spéciale 104.5 dans le mois qui suit l’exigibilité complète de la TVA ; normalement c’est dans le mois suivant la réception du dernier paiement de l’acheteur mais, au plus tard, dans le mois suivant la livraison.
Quels montants TVA dois-je reprendre dans la déclaration TVA spéciale ?
En premier lieu, vous devez reprendre le montant en TVA que vous avez reçu de l’acheteur.
Parallèlement, vous pouvez déduire la TVA payée lors de la construction du bâtiment sur base de vos factures.
Quand dois-je payer la TVA dûe qui apparaît dans la déclaration spéciale 104.5 ?
Au moment où vous introduirez la déclaration spéciale 104.5, vous recevrez un numéro de compte. Sur ce numéro de compte, vous devrez virer directement la TVA dûe.
