Les revenus immobiliers

Qu'entend-t-on par revenus immobiliers ? Que devez-vous déclarer ?

Les revenus immobiliers sont les revenus qui proviennent de biens immobiliers.

Vous devez, pour chaque bien immobilier, déclarer le revenu cadastral (R.C.) qui lui a été attribué.

Qui doit déclarer le revenu immobilier ?

Les revenus de biens immobiliers doivent être déclarés par :

Par contre, le nu-propriétaire d'un immeuble ne doit pas le déclarer.

Étant donné que les revenus du ménage sont taxés séparément, les personnes mariées et les co-habitants légaux doivent répartir leurs revenus immobiliers sur base de leur situation patrimoniale.

Attention !

A partir de l'année des revenus 2005, le revenu immobilier de l'habitation que vous occupez personnellement sera exonéré dans de nombreux cas.

  

Le revenu immobilier de l'habitation que j'occupe personnellement (« l'habitation propre ») est-il exonéré ?

A partir de l'année des revenus 2005 (exercice d'imposition 2006), le revenu immobilier qui concerne l'habitation que vous occupez personnellement est exonéré de l'impôt des personnes physiques.

Attention !

Le revenu immobilier de l'habitation que vous occupez personnellement n'est pas exonéré, si vous mentionnez dans votre déclaration les intérêts des emprunts contractés pour l'habitation que vous occupez personnellement :

1ère possibilité :

Vous n'avez, pendant la période imposable, contracté aucun emprunt pour votre propre habitation (l'habitation que vous avez occupée pendant la période imposable).

Dans la déclaration à l'impôt des personnes physiques, vous ne devez plus mentionner, pour cette période imposable (et au plus tôt à partir de la période imposable 2005), le revenu cadastral de l'habitation que vous occupez personnellement.

2ème possibilité :

Pendant la période imposable, vous n'avez qu'un seul emprunt conclu à partir du 1 janvier 2005 que vous avez contracté pour votre propre habitation (l'habitation que vous avez occupée pendant la période imposable). Il s’agit du seul emprunt que vous avez contracté pour cette habitation.

Dans la déclaration à l'impôt des personnes physiques, vous ne devez plus mentionner aux codes 1100/2100 et/ou 1101/2101, pour cette période imposable (et au plus tôt à partir de la période imposable 2005), le revenu cadastral de l'habitation que vous occupez personnellement.

3ème possibilité :

Vous n'avez, pendant la période imposable, qu'un seul emprunt conclu avant le 1 janvier 2005 (ou un refinancement d'un tel emprunt) que vous avez contracté pour votre propre habitation (l'habitation que vous avez occupée pendant la période imposable).

Vous devez indiquer le revenu cadastral de votre propre habitation aux codes 1100/2100 et/ou 1101/2101 (pour la manière dont le revenu immobilier doit être indiqué, voir Je suis imposé() conjointement avec mon époux(se) ou mon partenaire, cohabitant légal. Comment dois-je déclarer mon revenu immobilier ? - Je suis imposé(e) isolément. Comment dois-je déclarer mon revenu immobilier ?)

4ème possibilité :

Vous avez contracté un emprunt hypothécaire à partir du 1 janvier 2005 dont les dépenses entrent en ligne de compte pour la déduction pour l'habitation propre et unique. Au moment où vous avez contracté cet emprunt, vous aviez encore un emprunt en cours contracté avant le 1 janvier 2005 qui concernait la même habitation et dont les intérêts entraient en ligne de compte pour la déduction d'intérêts ou dont les amortissements en capital entrent en considération pour la réduction majorée pour épargne-logement.

Si vous avez opté pour la déduction pour l'habitation propre et unique, vous ne devez plus, à partir de cette période imposable, mentionner dans votre déclaration à l'impôt des personnes physiques le revenu cadastral de l'habitation que vous occupez personnellement pendant la période imposable.

Si vous n'avez pas opté pour la déduction pour l'habitation propre et unique, vous devez indiquer le revenu cadastral de l'habitation que vous occupez personnellement aux codes 1100/2100 et/ou 1101/2101 (pour la manière dont le revenu immobilier doit être indiqué, voir Je suis imposé() conjointement avec mon époux(se) ou mon partenaire, cohabitant légal. Comment dois-je déclarer mon revenu immobilier ? - Je suis imposé(e) isolément. Comment dois-je déclarer mon revenu immobilier ?)

  

Je suis imposé(e) conjointement avec mon époux(se) ou mon (ma) partenaire, cohabitant légal. Comment dois-je déclarer mon revenu immobilier ?

1er cas : mariage sous le régime légal

Le régime légal est fondé sur l'existence de trois patrimoines:

Les biens immobiliers obtenus avant le mariage ou par donation, succession ou testament sont propres à chacun des époux.

Il en va tout autrement des revenus (revenu cadastral, loyers …) tirés de ces biens immobiliers. Ces derniers appartiennent au patrimoine commun des époux. Ils doivent alors être déclarés à concurrence de 50% dans le chef de chacun des époux.

Exemple

Vous êtes marié(e) depuis 2003 sous le régime légal. Votre époux(se) est propriétaire d'une habitation qu'il/elle avait achetée avant votre mariage. Cette habitation, ayant un revenu cadastral non indexé de 1 000 euros, est louée à un couple de pensionnés.

Déclaration à l'impôt des personnes physiques :

Bien que le bien immobilier soit la propriété exclusive de votre époux(se), le revenu immobilier de l'habitation est commun. De ce fait, chacun de vous doit mentionner la moitié du revenu cadastral dans votre déclaration à l'impôt des personnes physiques.

Votre époux(se) doit mentionner 500 euros au code 1106.

Vous devez mentionner 500 euros au code 2106.

2ème cas : mariage sous le régime de la séparation de biens

Sous le régime de la séparation de biens, il n'y a pas de patrimoine commun. Chacun des époux conserve la propriété de tous ses biens. Les biens que les deux époux achètent ensemble sont en principe propres à chacun d'eux pour moitié. Les revenus (revenu cadastral, loyers …) tirés de ces biens immobiliers propres sont propres également. Par conséquent, chaque époux doit déclarer les revenus tirés de ses biens immobiliers propres.

Exemple

Vous êtes marié(e) depuis 2003 sous le régime de la séparation des biens. Votre époux(se) est propriétaire d'une habitation qui est louée à un couple de pensionnés. L'habitation a un revenu cadastral non indexé de 1.000 euros.

Déclaration à l'impôt des personnes physiques :

Dans ce cas, chaque époux doit indiquer les revenus de ses propres biens immobiliers.

Votre époux(se) doit mentionner 1.000 euros au code 1106.

3ème cas : la cohabitation légale

Les patrimoines de cohabitants légaux restent séparés.

Le régime de la cohabitation légale est semblable à celui des partenaires mariés sous le régime de la séparation de biens.

  

Je suis imposé(e) isolément. Comment dois-je déclarer mon revenu immobilier ?

Si vous êtes, conjointement avec une autre personne, propriétaire d'un bien immobilier, vous devez indiquer la partie du revenu cadastral qui correspond à votre part de propriété dans le bien immobilier.

Exemple

Vous êtes, conjointement avec votre partenaire, avec qui vous cohabitez de fait (et non la cohabitation légale), propriétaire d'une habitation située en Belgique, que vous louez à un couple de pensionnés. L'habitation a un revenu cadastral non indexé de 1.000 euros. Votre part de propriété dans l'habitation s'élève à 50%

Déclaration à l'impôt des personnes physiques :

Vous devez mentionner 500 euros (1.000 euros x 50%) au code 1106 de votre déclaration à l'impôt des personnes physiques.

  

Je suis imposé(e) conjointement avec mon époux(se) (ou partenaire). J'utilise une partie de mon habitation à des fins professionnelles. Comment dois-je déclarer mon revenu immobilier ?

1ère étape: vous devez tout d'abord déterminer la partie du bien immobiler que vous utilisez pour votre profession.

Vous devez indiquer cette partie du revenu cadastral (non indexé) au code *105 de votre déclaration, et ce, quel que soit

2 ème étape: le solde doit être indiqué à titre de revenu immobilier

(pour la façon dont ce revenu doit être déclaré, voir Je suis imposé() conjointement avec mon époux(se) ou mon partenaire, cohabitant légal. Comment dois-je déclarer mon revenu immobilier ? - Je suis imposé(e) isolément. Comment dois-je déclarer mon revenu immobilier ?)

Exemple

Monsieur et Madame Durant sont mariés sous le régime légal depuis 1986. Madame Durant utilise 50% de l'habitation familiale (qui est la propriété exclusive de Monsieur Durant) à des fins professionnelles. Le revenu cadastral de l'habitation s'élève à 1 000 euros.

L'épouse n'a pas payé de loyers à son mari pour la partie de l'immeuble utilisée à des fins professionnelles.

Déclaration fiscale :

Nature du bien immobilier Monsieur Durant Madame Durant
  Code de la déclaration Montant à déclarer Code de la déclaration Montant à déclarer
Habitation familiale 1100-64 (*) 2100-34 (*)
  1105-59 - 2105-29 500

(*) En principe, chaque époux doit indiquer 250 euros au code *100. A partir de l'année des revenus 2005, le revenu immobilier de l'habitation propre (l'habitation que le couple habite) est cependant exonéré.

Si le conjoint qui utilise l'habitation pour l'exercice de son activité professionnelle a payé des loyers à l'autre conjoint, propriétaire de l'habitation, et a porté ces loyers en déduction à titre de frais professionnels, ces loyers doivent toujours être imposés à titre de revenus immobiliers ! Dans ce cas, les loyers doivent toujours être imposés à titre de revenus immobiliers (code *109 et *110).

Exemple

Monsieur et Madame Durant sont mariés sous le régime légal depuis 1986. Madame Durant utilise 50% de l'habitation familiale (qui est la propriété exclusive de Monsieur Durant) à des fins professionnelles. Le revenu cadastral de l'habitation s'élève à 1 000 euros.

L'épouse a payé un loyer à son mari pour la partie de l'immeuble utilisée à des fins professionnelles. Le montant total des loyers déductibles s'élève à 1 200 euros.

Déclaration fiscale

Nature du bien immobilier Monsieur Durant Madame Durant
  Code de la déclaration Montant à déclarer Code de la déclaration Montant à déclarer
Habitation familiale 1100-64 (*) 2100-34 (*)
  1105-59   2105-29 -
  1109-55 250 2109-25 250
  1110-54 600 2110-24 600

(*) En principe, chaque époux doit indiquer 250 euros au code *100. A partir de l'année des revenus 2005, le revenu immobilier de l'habitation propre (l'habitation que le couple habite) est cependant exonéré (voir question 2.).

  

Je suis propriétaire d'un bien immobilier situé en Belgique que j'utilise comme seconde résidence. Comment dois-je indiquer mon revenu immobilier ? A combien s'élève mon revenu immobilier ?

Déclaration à l'impôt des personnes physiques

Vous devez indiquer le revenu cadastral non indexé au code *106 (si vous êtes imposée conjointement avec votre époux ou partenaire, vous devez éventuellement diviser ce revenu cadastral, voir Je suis imposé() conjointement avec mon époux(se) ou mon partenaire, cohabitant légal. Comment dois-je déclarer mon revenu immobilier ?)

Revenu immobilier

Le revenu immobilier imposable est le revenu cadastral indexé (coefficient d'indexation pour l'année des revenus 2010: 1,5461 et pour l'année des revenus 2011 : 1,5790), majoré de 40%.

  

Je suis propriétaire d'un bien immobilier situé en Belgique que je loue à une personne physique qui ne l'utilise pas à des fins professionnelles. Comment dois-je indiquer mon revenu immobilier ? A combien s'élève mon revenu immobilier ?

Déclaration à l'impôt des personnes physiques

Vous devez indiquer le revenu cadastral non indexé au code *106 (si vous êtes imposé(e) conjointement avec votre époux(se) ou partenaire, vous devez éventuellement diviser ce revenu cadastral, voir Je suis imposé() conjointement avec mon époux(se) ou mon partenaire, cohabitant légal. Comment dois-je déclarer mon revenu immobilier ?)

Revenu immobilier

Le revenu immobilier imposable est le revenu cadastral indexé (coefficient d'indexation pour l'année des revenus 2010: 1,5461 et pour l'année des revenus 2011 :1,5790), majoré de 40%.

  

Je suis propriétaire d'un bien immobilier situé en Belgique que je loue à une personne physique qui l'utilise (partiellement) à des fins professionnelles. Comment dois-je déclarer mon revenu immobilier ?

Si votre locataire (personne physique) n'affecte que partiellement le bien immobilier loué à l'exercice de son activité professionnelle, la distinction doit être faite entre les éventualités suivantes:

1ère éventualité: il n'y pas de bail enregistré ou il existe un bail enregistré mais il ne précise pas la partie professionnelle et la partie privée du loyer et des avantages locatifs.

Dans ce cas, vous devez déclarer :

2ème éventualité: il existe un bail enregistré qui fixe séparément la partie professionnelle et la partie privée du loyer et des avantages locatifs.

Dans ce cas, vous devez déclarer :

  

Je suis propriétaire d'une habitation située à l'étranger. J'utilise l'habitation comme seconde résidence. Comment dois-je indiquer mon revenu immobilier ?

Que faut-il déclarer ?

L'immeuble est-il donné en location ?

(*) Si vous êtes imposé(e) conjointement avec votre époux(se) ou partenaire, vous devez diviser, le cas échéant, le revenu du bien immobilier comme spécifié à la question Je suis imposé() conjointement avec mon époux(se) ou mon partenaire, cohabitant légal. Comment dois-je déclarer mon revenu immobilier ?)

(**) Il s'agit du loyer brut moyen annuel qui aurait pu être recueilli au cours de la période imposable si le bien avait été mis en location.

Où faut-il déclarer ?

L'immeuble est-il situé dans un pays avec lequel la Belgique a conclu une convention préventive de la double imposition ?

(*) Si vous êtes imposé(e) conjointement avec votre époux(se) ou partenaire, vous devez diviser, le cas échéant, le revenu du bien immobilier comme spécifié à la question Je suis imposé() conjointement avec mon époux(se) ou mon partenaire, cohabitant légal. Comment dois-je déclarer mon revenu immobilier ?)

Vous pouvez consulter la liste des pays avec lesquels la Belgique a conclu une convention préventive de la double imposition à l'adresse internet suivante :