Construction - TVA

Je construis une nouvelle habitation. Quel est le taux de TVA ?

Le taux de TVA est de 21 %. Il s’applique aussi bien à la main d’œuvre qu’aux matériaux fournis par les entrepreneurs et les indépendants professionnels. Vous devez payer également 21 % de TVA sur les matériaux de construction que vous achetez.

  

Je fais démolir un ancien bâtiment et construis à sa place une nouvelle habitation privée. Quel taux de TVA est d’application ?

Lorsque vous démolissez un bâtiment et que vous y reconstruisez une habitation privée, vous pouvez bénéficier du taux de TVA réduit à 6 % dans certaines communes belges. 

A cet égard, les conditions suivantes doivent être remplies :

  

Comment puis-je bénéficier du taux de TVA réduit pour la démolition et la reconstruction d’une habitation privée ?

Avant le moment où la taxe devient exigible (donc avant l’achèvement des travaux, la facturation ou le paiement), vous devez, en tant que maître d’ouvrage, introduire une déclaration, accompagnée d’une copie du permis de bâtir relatif à la démolition et la reconstruction, auprès du bureau de contrôle TVA où l’habitation est située. La déclaration confirme que le bâtiment sera utilisé exclusivement ou principalement comme logement privé.

Une copie de cette déclaration doit être transmise à l ’entrepreneur afin qu ’il puisse établir correctement la facture sur la base de celle-ci.

Dans quelle ville le bâtiment doit-il être situé pour que la démolition et la reconstruction puissent bénéficier du taux réduit de TVA ?

Les villes où le taux réduit de 6% est d’application sont :

Le fait que le bâtiment soit situé dans un chancre urbain ou dans un autre quartier ou entité de la ville ne joue aucun rôle.

  

Les travaux de finition du bâtiment reconstruit peuvent-ils également bénéficier du taux réduit ?

Oui, pour autant que le moment où la TVA devient exigible se produit au plus tard le 31 décembre de l’année de la première occupation du bâtiment.

  

Que dois-je faire en matière de TVA quand je construis une habitation ?

Votre commune ou votre ville vous remettra un permis d’urbanisme. Elle avertira l’administration TVA qui, à son tour, vous enverra une déclaration TVA (déclaration spéciale 106.3).

  

Pourquoi dois-je remplir une déclaration destinée à un contrôle TVA lors de la construction de mon habitation ?

L’administration de la TVA suppose que les travaux ont été réalisés par des indépendants professionnels ou des entrepreneurs. Naturellement, vous pouvez également effectuer un travail sur base de vos propres connaissances techniques ou sur celles des membres de votre famille ou de vos amis.

Cette déclaration sert simplement à établir la distinction entre les travaux réalisés par :

Donc, vous ne devez pas payer de TVA pour les travaux effectués gratuitement par vous-même, les membres de votre famille et d’autres personnes qui ne sont pas assujetties à la TVA. Si les travaux sont effectués par un professionnel (assujetti à la TVA), vous payerez bien la TVA. Evidemment, vous devez pouvoir prouver que vous avez effectué vous-même certains travaux; vous devez le faire via la déclaration spéciale 106.3.

  

Je suis assujetti à la TVA (pas de constructeur professionnel) et je construis une maison. Y-a-t-il des règles spéciales pour moi?

Oui. Vos obligations en matière de TVA varient selon que vous construisiez une habitation privée, un bâtiment pour abriter votre entreprise ou une combinaison des deux.

Si vous construisez une habitation qui est uniquement utilisée comme habitation privée et qu’elle ne sera donc pas utilisée pour exercer votre activité économique, les mêmes règles sont d’application que pour les non-assujettis (voir la question Pourquoi dois-je lors de la construction de mon habitation introduire une déclaration pour un contrôle TVA?). Vous ne payez pas la TVA sur des travaux que vous, vos parents ou des tiers non-assujettis exécutez gratuitement. Vous introduisez comme les non-assujettis la déclaration spéciale 106.3 dans laquelle vous prouvez que vous avez exécuté certains travaux vous-même ou avec l'aide de votre famille et de vos amis.

Si vous exercez une activité économique dans le secteur de la construction (par exemple, menuisier, plombier, électricien …) et que vous construisez un bâtiment dans lequel vous souhaitez héberger votre activité économique, vous devez garder à l'esprit que vous payez de la TVA sur tous les travaux que vous effectuez vous-même et qui relèvent de votre activité économique. Ces travaux doivent être repris dans la déclaration périodique de TVA et dans la déclaration spéciale 106.3 (au cadre II «travaux exécutés par des entrepreneurs ou des artisans», dans ce cas, vous-même). Les travaux que vous effectuez vous-même et qui ne relèvent pas de l’activité économique que vous exercez (par exemple, vous êtes plombier, mais vous placez vous-même la menuiserie intérieure de votre maison) doivent uniquement être repris dans la déclaration spéciale 106.3.

Si vous avez une activité économique dans un autre secteur que la construction (par exemple, vous êtes un boulanger, boucher …) et que vous construisez un bâtiment dans lequel vous souhaitez héberger votre activité économique, vous devez uniquement reprendre les travaux exécutés (aussi bien ceux que vous avez effectués vous-même que les autres) dans la déclaration spéciale 106.3

Il est évidemment possible que vous érigiez un bâtiment dans lequel vous hébergez aussi bien votre habitation privée que votre activité économique. Dans ce cas, une combinaison des règles susmentionnées est d’application.

Dois-je également, comme constructeur professionnel, introduire une déclaration spéciale 106.3 ?

Non.

Chaque bâtiment qui est érigé par un constructeur professionnel (par exemple un développeur de projets) est par définition destiné à la vente. La TVA est payée par l’acheteur lors de la vente. Le contrôle de la valeur du bâtiment et de la TVA y relative s’effectue conjointement au contrôle de votre comptabilité.

  

Que comporte la déclaration TVA proprement dite ?

La déclaration comprend 4 parties (Cadres).

Enfin, vous devrez signer la déclaration en y ajoutant « Certifié sincère » ainsi que la date.

  

Quelles annexes dois-je joindre à la déclaration TVA ?

  

Pourquoi dois-je ajouter d’éventuelles attestations à la déclaration TVA ?

L’administration de la TVA doit contrôler si les personnes qui ont travaillé gratuitement ne sont pas assujettis à la TVA (voir également Quelles annexes dois-je joindre à la déclaration TVA ?;).

Ces attestations peuvent se présenter sous la forme de déclarations écrites (p.ex. des témoignages), preuves par présomptions, photos …

Vous ne devez donc pas avertir le bureau TVA au préalable quand vous, les membres de votre famille ou des tiers exécutent des travaux déterminés. Il suffit de le mentionner dans la déclaration.

  

Quand dois-je déposer la déclaration TVA  ?

Vous devez déposer la déclaration avec les annexes dans les trois mois après la signification de votre nouveau revenu cadastral auprès du bureau TVA compétent.

Le bureau de TVA compétent est normalement celui qui vous a envoyé cette déclaration.

Le non-dépôt de la déclaration peut conduire à une amende de 25 à 2 500 euros. Même si vous recevez une amende, vous devrez encore déposer la déclaration.

  

Comment le bureau TVA traite-t-il ma déclaration ?

Le bureau TVA calcule le prix normal de votre maison sur base des prix unitaires fixés des matériaux utilisés. La superficie des différents espaces influence également le calcul.

Si après ce calcul il apparaît que vous avez payé trop peu de TVA, vous devrez payer la différence. Des amendes peuvent également vous être comptées.

Dans le calcul, le bureau tient évidemment compte du travail que vous avez réalisé vous-même et des travaux qui doivent encore être faits.

  

Je ne suis pas d’accord avec le calcul de la TVA. Que se passe-t-il ?

Vous pouvez directement prendre contact avec le fonctionnaire de la TVA qui traite votre dossier. Il vous expliquera comment il a déterminé le prix de votre habitation. Si il apparaît que tout n’a pas été compté, il réexaminera le dossier.

Si vous n’êtes pas d’accord avec le fonctionnaire de la TVA, une expertise professionnelle peut être demandée par les deux parties.

Cela doit avoir lieu dans les deux ans après la signification du revenu cadastral (voir également Que comporte la déclaration TVA proprement dite ? - Cadre I).

  

Dois-je conserver les plans, devis et factures pour l’administration TVA ?

Vous devez conserver tous les plans, devis et factures pendant 5 ans. Cette période commence à la date de la signification du revenu cadastral.

Si un fonctionnaire de la TVA veut examiner ces documents, vous devez pouvoir les lui présenter.